25万亿元居民存量房贷利率“换锚”影响几何

个所税网  阅读数  1002  2019-12-05 20:35:17

 

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范围 约25万亿元的居民存量房贷利率怎样 “换锚”迎来政策定论。央行近日发布公告,关于 居民存量购房贷款利率切换明白 了定价办法 和重定价周期。

依据 公告,2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款中止 协商,将原合同商定 的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点构成 (加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换准绳 上应于2020年8月31日前完成。

细致 到存量个人住房贷款利率怎样 转换?同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3月至8月份之间恣意 时点转换,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平 与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值,加点数值在合同剩余期限内固定不变;借贷双方可重新商定 重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

例如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同商定 的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%。假定 借贷双方肯定 在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平 仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在尔后 的第一个重定价日,即2021年1月1日,依照 重新商定 的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月份发布的5年期以上LPR加0.59%,尔后 每年以此类推。

对居民来说,转换时点利率水平 坚持 不变,且从转换时点至尔后 的第一个重定价日(不含),执行的利率水平 应等于原合同最近的执行利率水平 。因而 ,中信证券研讨 所副所长明明表示,在2020年内,存量房贷的利率理论 上不会发作 变化;从2021年开端 ,存量住房贷款利率才将正式与LPR挂钩。

交通银行金融研讨 中心高级研讨 员陈冀表示,购房贷款定价方式的切换关于 存量住房贷款在2020年无影响,但长期来看,居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋向 。

在转换定价办法 的过程中,居民的主动权在于与银行商定 重定价周期(最短为1年),或转换为固定利率贷款,而购房贷款利率则由LPR和最新执行的贷款利率加点肯定 。陈冀表示,固然 居民在价钱 方面仍处于被动接受 位置 以及5年期以上LPR目前调整慢于1年期LPR,但居民仍能够 享遭到 整体利率下行带来的利息支出减少的“福利”。由于购房贷款重定价周期最短为1年,利息支出担负 降低的福利最快可能要在2021年1月才干 实质 性呈现 ,并且前提条件是2020年12月份5年期以上LPR报价在当前基础 上进一步下行。

选择参考LPR浮动方式(即选择与银行商定 重定价周期),还是选择固定利率方式,关于 居民对利率走势的判别 提出了考验。一旦进入2020年3月至8月份的切换时间窗口,陈冀估量 ,由于居民整体自主判别 利率趋向 才干 具有局限性,大量居民购房贷款可能较为积极地选择向参考LPR浮动利率定价方式切换。

此外,当然也有一部分 居民会选择转换成固定利率贷款。“此次改造 后,借贷双方能够 协商重定价周期,致使 锁定利率也都是能够 的。从国际上看,国外有不少个人住房贷款是固定利率的,这一方面能够 降低个人的利率风险;另一方面有助于推进 进步 商业银行的风险管理水平 ,促进利率衍生品市场展开 。”接近监管层人士此前对记者说。

需求 留意 的是,定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款,不包括公积金住房贷款。依据 央行数据,截至2018年年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元;截至2019年9月份,个人住房贷款余额为29.05万亿元。依据 《全国住房公积金2018年年度报告》,2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元。

“本次公告对房贷利率第三 作出特地 布置 ,旨在稳定房地产市场预期,坚持 房地产调控政策的连续性。”东方金诚首席宏观剖析 师王青表示,存量商业性个人住房贷款利率将逐步 转换为以5年期以上LPR报价为基础 定价,而在转换时点的利率水平 应坚持 不变。2019年8月份以来LPR报价显现 ,居民房贷主要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,显然 低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,这意味着,明年房地产市场将坚持 稳定运转 态势,房地产投资增速显著下行的风险较小。

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